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一线城市二手房价格转降 房地产“银根”紧锁涨幅放缓
2019/9/19   来源:经济参考报
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  17日,国家统计局发布8月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示,8月房地产市场总体延续平稳态势。其中,一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比、同比涨幅均与上月相同或回落,三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅与上月相同,二手住宅涨幅微升,同比涨幅回落。

  值得注意的是,二手住宅方面,近两年来首次连续出现3个月20个城市房价下调。一线城市二手住宅销售价格同比涨幅自去年6月以来,时隔14个月首次转降。

  业内人士表示,持续出台的调控政策叠加资金收紧,房价涨幅全面放缓趋势出现,“金九”开局不利。在政策不发生调整的情况下,预计未来几个月70城房价涨幅继续收窄,四季度楼市难言乐观。

  房价涨幅全面放缓趋势出现

  国家统计局城市司首席统计师孔鹏表示,7月30日,中央再次强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,要求落实房地产长效管理机制,提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。在此背景下,8月份,房地产市场总体延续平稳态势。

  统计局数据显示,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0。3%,涨幅与上月相同,其中北京上涨0。5%,上海上涨0。3%,广州和深圳均上涨0。2%。二手住宅方面,二手住宅销售价格从上月的环比上涨0。3%,转为8月环比持平。其中北京下降0。4%,较7月下降0。1个百分点,上海和广州从上月的上涨0。4%转为持平,下降0。4个百分点;深圳上涨0。2%,较上月下调0。5个百分点。同比方面,一线城市二手住宅价格由7月的上涨0。2%转为同比下降0。2%。值得一提的是,这是一线城市二手住宅价格同比数据自去年6月以来的首次转降。

  二线城市方面,31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.2%,涨幅比上月均回落0.2个百分点;同比分别上涨9.9%和5.5%,涨幅比上月分别回落0.8和1.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅与上月相同;同比上涨9.0%,涨幅比上月回落1.2个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;同比上涨5.8%,涨幅比上月回落1.3个百分点。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,8月房价上涨城市明显减少,二手房价格下调城市持续增加。综合来看,新建商品住房价格环比上涨城市数量为55个,二手房环比上涨城市43个,均是2018年以来的低点。

  根据统计局数据,8月新建住宅环比涨幅较7月相比明显放缓的城市达32个,二手住宅方面,41个城市涨幅明显放缓。具体来看,新建住房价格环比下降城市多达10个,较7月增加7个。其中,韶关由7月的环比上涨0。8%,转为环比下降0。9%;平顶山更是从7月的环比上涨1。6%,转为环比下降0。5%。二手住房价格,7月环比下降幅度最大的为遵义,环比下降0。6%;到了8月,有7个城市下降幅度超过0。6%,福州、济南、成都、安庆环比下降幅度达0。9%,乌鲁木齐、宜昌更是环比下降了1个百分点。

  成交缩量 库存步入上升通道

  在房价涨幅放缓的同时,市场成交也有明显下调。上海易居房地产研究院报告显示,重点监测的40个城市,8月新房成交环比下降9%。具体来看,4个一线城市新建商品住宅成交面积环比下降19%,同比下降16%。18个二线城市新建商品住宅成交面积环比下降10%,同比增长6%。18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比下降4%,同比下降17%。

  在此背景下,住宅存销比进入上行周期。上海易居房地产研究院报告显示,住宅现房存销比自2018年8月以来连续震荡上行,整体来看存销比已进入上升通道,楼市供求关系转变,渐趋供大于求。

  与之相对应的是,房企存货去化周期也进入上升通道。上海易居房地产研究院研究员姚方表示,存货是房企未来可变现的重要资产。存货规模过大或过小均会造成一定的经营风险,若规模过小,房企可能会因土储不足而被动补库存;若规模过大,房企可能会因过于激进的拿地策略导致债务攀升,后续政策调控从严可导致存货转化成资金难度增加,从而去化周期延长且资金吃紧。

  姚方介绍,截至2019年上半年,20家上市房企存货规模达26874.7亿元,环比增长0.6%,同比增长16.6%。从20家房企存货去化周期来看,大型与中型房企存货去化周期分别为9.8和22.8个月,环比分别增长2.4%和0.5%。

  姚方认为,随着中央层面对楼市的再次定调,市场降温态势难以扭转,预计2019年三季度房企去化周期继续上行。

  房地产金融环境不断收紧

  一向是房地产市场高峰月的“金九”,今年也未能如期而至。9月上半月,易居最新监测的13个城市二手住房成交量29305套,较8月上半月下降16.6%,较2018年同时期下降10.8%。

  房地产行业研究员沈昕表示,房地产业作为一个资金密集型行业,金融环境的变化直接影响房地产市场。8月住户部门贷款余额同比增速继续回落,一年期国债收益率与上月持平,首套房贷平均利率连续3个月小幅上升,房地产行业金融环境有小幅收紧。

  沈昕说,“最近几个月,监管层不断收紧房地产信托、银行贷款、境内外发债、ABS等房企融资渠道。数据显示,7月以来,信托公司投向房地产领域的资金规模和比例均出现了明显下滑,此外银行开发贷额度也在减少,不排除未来还有进一步减少的可能。在监管不放松的情况下,全面降准给房地产行业带来的增量资金较为有限。”

  在国庆长假结束之后,房地产市场将迎来一项新政——自10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率,以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。

  广州相关人士透露表示,广州地区中国银行将在9月23日左右实行利率新政,首套房贷利率预计为5.5%。短期的波动不可避免,但应该都在用户的心理承受范围之内。

  姚方表示,预计后市购房者观望情绪将加重,四季度楼市恐继续下行,房价指数涨幅也将继续收窄。

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